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China: Droht eine neue Immobilien-Spekulationsblase?

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Wang Jianlin, er gilt als der reichste Mann Chinas, befürchtet „die größte Spekulationsblase der Geschichte“ und warnt davor, dass der chinesische Immobilienmarkt bald vollends außer Kontrolle geraten könnte. Seine Worte haben Gewicht, weil er ein erfolgreicher Unternehmer im Bereich Immobilien ist und sein Vermögen mit seinem Konzern Dalian Wanda Group gemacht hat, einem Immobilienprojektentwickler für große Einkaufszentren und Büroimmobilien. Doch Wang fährt seine Immobilienaktivitäten bereits seit einiger Zeit stark zurück, weil er einen baldigen chinesischen Immobiliencrash fürchtet. Selbst die Financial Times warnte bereits vor einer Wohnimmobilien-Spekulationsblase. Vor gut zwei Wochen beschränkten 21 chinesische Städte die Zahl der Wohnimmobilien, welche Anleger kaufen dürfen. Wie kritisch ist die Lage tatsächlich?

Landesweite Spekulationsblase: Derzeit noch keine Belege
Behörden und Analysten in China sind besorgt, dass sich regionale Spekulationsblasen am Wohnimmobilienmarkt bilden, doch es gibt noch keine Belege, dass sich eine landesweite (!) Wohnimmobilien-Spekulationsblase gebildet hätte. In dritt- und viertrangigen Städten sind die Preissteigerungen für Wohnimmobilien noch immer schwach, da diese Städte weiterhin unter einem Überangebot von Wohnimmobilien leiden. Die Gegenmaßnahmen der Regierung gegen bestehende regionale Spekulationsblasen dürften bald zu dem gewünschten Preisrückgang führen. Regionale Wohnimmobilienmärkte sind in China durch eine sehr hohe Volatilität geprägt, Boom und Depression folgen rasch aufeinander. Anfang 2017 ist mit einem spürbaren Rückgang der regionalen Wohnimmobilienpreise zu rechnen, welcher 2017 die Bauwirtschaft belasten dürfte.

Der chinesische Präsident Xi Jinping und Premier Li Keqiang wollen nach der Stabilisierung des Wirtschaftswachstums unbedingt eine Spekulationsblase auf dem Wohnimmobilienmarkt vermeiden. Wohnimmobilienmärkte in erstrangigen Städten wie Peking oder Shanghai schäumen über (Preissteigerungen 2016 im bisherigen Jahresverlauf über 50 %), da die 2015 ergriffenen Maßnahmen der Zentralbank zur Steigerung der Immobiliennachfrage greifen und der zum Verkauf stehende Wohnimmobilienbestand nun zu rasch abnimmt. Zudem hat an erstrangigen Standorten Spekulation eingesetzt.

Was unterscheidet den gegenwärtigen chinesischen Immobilienmarkt vom US-Immobilienmarkt während der Subprime-Krise 2007?
Die recht geringe Hypothekenschuld ist sehr positiv für den chinesischen Wohnimmobilienmarkt. Die gesamte Verschuldung der Konsumenten beträgt nur 40 % des BIP, d.h. Wohnimmobilien werden trotz ihrer hohen Preise zu einem beträchtlichen Teil über Ersparnisse finanziert. Eigenkapitalanforderungen von mindestens 20-30 % würden bei einem Preiseinbruch auf dem Wohnimmobilienmarkt einen großen Sicherheitspuffer darstellen und das Insolvenzrisiko der Käufer erheblich verringern. Dies unterscheidet den chinesischen Immobilienmarkt stark vom hochriskanten US-Immobilienmarkt während der Subprime-Krise, als Immobilienkäufer mit ungenügender Bonität Hypotheken für (fast) 100 % des Kaufpreises erhalten konnten.

Anhaltender Zuzug vom Land in die Städte sorgt weiterhin für stabile Wohnungsnachfrage
Wohnimmobilienpreise in erst- und zweitrangigen Städten dürften dank der ergriffenen Maßnahmen bald wieder fallen, wie für die zyklischen Immobilienmärkte dieser Städte typisch ist. Die normale Nachfrage nach Wohneigentum ist noch immer sehr stark, stärker als die Nachfrage von Spekulanten und Investoren. Yan Yuejin, Research-Direktor bei dem Researchanbieter E-House, argumentiert, dass der Zuzug aus dem ländlichen Raum in die Städte Chinas noch länger fortdauern und damit für eine stabile Nachfrage nach Wohnungen sorgen werde. Die ergriffenen Maßnahmen dürften zu einer Verringerung der Verschuldung an den Wohnimmobilien- und Baulandmärkten beitragen. Ängste vor einem katastrophalen Kollaps des chinesischen Wohnimmobilienmarktes sind deshalb übertrieben.


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